Le nouveau droit des biens, contrairement à l’ancien, prévoit explicitement la possibilité de prolonger la durée d’un droit d’usufruit tant que sa durée totale ne dépasse pas la durée maximale prévue de 99 ans (art. 3.141, al. 5, C. civ.). Quelle est toutefois la conséquence d’une telle prolongation au regard des droits d’enregistrement ?
Contexte et faits
En 2003, un dirigeant d’entreprise et sa société ont procédé à une acquisition scindée d’un bien immobilier : – le dirigeant a acquis la nue-propriété ; et – la société, l’usufruit pour une durée initiale de quinze ans. En 2018, avant l’expiration de l’usufruit, les parties ont convenu par acte notarié de prolonger celui-ci jusqu’en 2033 (soit la durée maximale légale, à l’époque, pour une personne morale). En contrepartie, la société usufruitière a versé une somme de 266 500,00 € au nu-propriétaire pour compenser le report de la reconstitution de la pleine propriété dans son chef. Ce montant a été soumis au droit de vente par Vlabel, qui a considéré qu’il y avait eu un transfert d’usufruit, car l’ancien régime du droit des biens ne prévoyait pas explicitement la possibilité de prolonger un usufruit et que, en outre, la prolongation ne s’était pas faite entre les mêmes parties que lors de l’acquisition de l’usufruit, puisque le vendeur du bien était absent.
L’arrêt de la cour d’appel de Gand du 30 novembre 2021
La cour a jugé que la prolongation ne constituait pas une convention translative d’usufruit, car ce dernier n’appartenait pas (encore) au nu-propriétaire. Aucun droit de vente n’était donc dû.
L’arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2025
La Cour a confirmé la décision de la cour d’appel de Gand, mais sur un autre motif. Elle a estimé que la prolongation, contrairement au renouvellement, ne transfère pas un nouveau droit réel, car elle ne fait que modifier une modalité de l’usufruit initial, à savoir sa durée.
Conclusion
La prolongation d’un droit d’usufruit n’est pas soumise au droit de vente, même lorsqu’elle s’accompagne d’une indemnité. Elle pourrait en revanche être soumise au droit de vente si elle s’accompagnait de la modification d’éléments essentiels au contrat.
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